استمرار ارتفاع أسعار العقارات في سورية يجعل الجدل قائماحول مستقبل واسباب هذه الظاهرة في سورية، إذ توقع تقرير رسمي انخفاض أسعار العقارات مع بداية العام القادم مع الحديث عن تنظيم العشوائيات، فيما استبعد خبراء انخفاض الأسعار معتبرين ذلك مرتبط بالعديد من العوامل أكثر من ارتباطه بتنظيم العشوائيات.

 

 

وأظهر تقرير نشرته صحيفة البعث الحكومية أن "المساكن العشوائية من أهم المؤثرات التي زعزعت استقرار سوق العقارات وأن تنظيمها سيساعد وبشكل كبير في تراجع التسعيرة".

في حين قال نائب عميد كلية الاقتصاد عابد فضلية لسيريانيوز إنه "لا توجد إحصائيات دقيقة عن واقع سوق العقارات السوري، ولا يوجد شيء جديد هذه الفترة، فالسوق العقاري ما زال يعاني من الجمود شأنه في ذلك شأن كل القطاعات الاقتصادية الأخرى، لكن بصورة أكثر حدية لأن مرونة العرض والطلب ضعيفة في قطاع العقارات كما أن حركة النشاط فيه بطيئة عادة مقارنة بالقطاعات الأخرى".

وتسيطر الملكيات الفردية الخاصة على سوق العقارات في سورية, بعيدا عن تدخل الدولة, ما جعلها في منأى عن الرقابة أو حتى التأثر بمتغيرات كالأزمة المالية العالمية التي عصفت بالعالم العم الماضي, إذ لم تنخفض أسعر العقارات في سورية رغم ما أصاب حركة البيع والشراء من كساد.

 

وأضاف فضلية أن "قطاع العقارات يعتبر مرآة تعكس نشاط القطاعات الأخرى، فعندما تصاب القطاعات الاقتصادية والإنتاجية والخدمية بالركود أو تعيش الرواج، ينعكس ذلك جلياً على قطاع العقارات، حيث يعتبر انعكاساً للوضع الاقتصادي العام", مشيرا إلى أنه "لا يمكن التكهن على الإطلاق بأن تنظيم العشوائيات سيخفف من تضخم الأسعار، لأن ما من شأنه أن يصحح أسعار العقارات ما زال في إطار التخطيط والأمنيات".

وأوضح أن" تنظيم العشوائيات وتنظيم قطاع العقارات والسير باتجاه توسيع المشروعات العقارية لن ينحسر على أرض الواقع إلا بعد فترة تصل لثلاث سنوات ولا تقل عن سنة واحدة كحد أدنى".

وينجم عن النقص الفادح في حجم المعروض والمبني من المساكن وغلاء أسعارها توسع ظاهرة السكن العشوائي الذي يفتقر إلى الحد اللازم من الخدمات، وظاهرة العقارات الخالية من السكان والتي يقدر الخبراء عددها في سورية بخمسمائة ألف شقة.

 

ولفت فضلية إلى أن "تنشيط قطاع العقارات يؤدي إلى تنشيط الكثير من المهن والأنشطة الحرفية الأخرى، وبالتالي سيحرض الاستثمار في قطاع العقارات حركة الأنشطة والمهن ونصل إلى رواج جزئي أي رواج المهن والأنشطة ذات الصلة المباشرة وغير المباشرة بقطاع العقارات، ما يؤدي بدوره إلى انخفاض الأسعار بسبب زيادة العرض المتوقع بشكل تدريجي وليس فوري، فالنشاط في المهن والحرف سيحرض الطلب جزئياً على قطاع العقارات خاصة السكن، أي أن انخفاض الأسعار بسبب زيادة الطلب لن تكون سريعة بنفس سرعة وتيرة إنشاء المنشآت العقارية، وبالتالي هناك علاقة جدلية وطردية بين نشاط قطاع العقارات ونشاط الأنشطة والحرف المتصلة مباشرة أو غير مباشرة به، فزيادة الطلب تعني نشاط القطاعات الأخرى".

وينظم السوق العقاري في سورية جهتين ناظمتين هما هيئة الاستثمار والتطوير العقاري التي تهتم بتوفير عرض أكبر للمساكن من خلال الترخيص للمطورين العقاريين وهيئة الإشراف على التمويل العقاري التي تهتم بتوفير طلب أكبر على المساكن من خلال الترخيص لشركات التمويل العقاري.

 

وأردف فضلية أن "نشاط قطاع العقارات وزيادة الطلب يؤدي إلى رواج جزئي، وفي حال استمرت الظروف الاقتصادية المؤثرة على النشاط العقاري بشكل إيجابي ستنخفض الأسعار الناتجة عن تنظيم العشوائيات وزيادة العرض".

بينما  استبعد مدير المعهد التقاني لإدارة الأعمال والتسويق ابراهيم العدي أن تنخفض أسعار العقارات بناء على تنظيم العشوائيات، حيث قال لسيريانيوز إن "مسألة أسعار العقارات متعلقة بالتجار، فهم يتحكمون بالأسعار دون وجود ضوابط رادعة، ولا يعتبر العرض والطلب عاملاً حاسماً لخفض الأسعار أو رفعها مقارنة برغبة التجار".

إلا أن التقرير الرسمي قال إن  تنظيم السكن العشوائي سيساعد وبشكل كبير في تراجع التسعيرة ووضعها على مسار سكتها التي يفترض أن تتجه عليه وتخضع لكل الظروف العارضة والطبيعية وبالمقابل تبتعد عن المضاربات التي أرهقت المواطن وأدت لإثراء الكثير من رجال الأعمال.

وكانت دراسة متخصصة وضعت دمشق للمرة الثانية على التوالي في قائمة المدن العشرة الأغلى في العالم من حيث أسعار العقارات, الأمر الذي أثار, حينها, "استغراب" وزير المالية محمد الحسين الذي شكك بصحة نتائج الدراسة.

وحول تأثير المغتربين والوافدين على سوق العقارات، أشار التقرير إلى ارتفاع بين 5-10% في أسعار العقارات في شهر تموز وبداية شهر آب بسبب المغتربين الذين يتوافدون إلى البلد، إضافة إلى اختلاف نسبة ارتفاع أسعار العقارات في محيط المدن عنها في مراكز المدن.

في حين قال قال فضلية إن "هذا العام يختلف عن سابقه بشكل كبير وملموس، فتحويلات المغتربين من الخارج انخفضت انعكاساً للأزمة المالية العالمية، بعد أن كان جزء كبير من تحويلات المغتربين توظف في العقارات، وبالتالي انحسر جزء كبير من رأس المال الذي يذهب للقطاع العقاري".

وأضاف فضلية إن "كان فصل الصيف يتميز بقدوم المغتربين والسياح العرب والسوريين ذوي الأنشطة في الخارج وبإنفاق هؤلاء جزء من أموالهم في استثمارات العقارات، إلا أن القدوم هذا العام لم يكن مثل الأعوام السابقة، والسياحة العربية والسورية لم تكن على مستوى عالي بسبب الحر الشديد وقدوم شهر رمضان في فترة الذروة بالنسبة للسياحة".

كما اعتبر العدي إن "تراجع نسبة الأجانب الوافدين والخليجيين الذين اعتادوا على شراء العقارات ساهم في ضعف نشاط سوق العقارات هذا العام، حيث عمد الكثير من العرب إلى بيع عقاراتهم ما جعل دورهم في تحسين سوق العقارات خافتاً، ومن المتوقع أن تبقى سوق العقارات ثابتة دون أن تتراجع".

وأشار العدي إلى أن "قوانين الاقتصاد والعرض والطلب بعيدة كل البعد عن الخصوصية السورية، لأنها تقع تحت سيطرة تجار العقارات، وحتى الحكومة غير قادرة على السيطرة على الموضوع".

ويرجع خبراء في العقارات حالة الانتعاش في سوق العقارات إلى المغتربين الذين يتوافدون إلى البلد في مثل هذه الفترات من السنة (أشهر الصيف) ووضع عملية البحث عن مساكن بهدف السكن أو الاستثمار من ضمن أولوياتهم.

وبين فضلية أن "الحديث عن الفرق في نسبة ارتفاع أسعار العقارات في محيط المدن ومراكز المدن صحيح لكن ليس بشكل مطلق، فالعرض والطلب يختلف من حي لآخر وضمن المدينة نفسها، كما يختلف من محافظة لأخر، ويمكن أن نقول إن بعض أحياء المدن في العاصمة وغيرها من المدن الكبرى لم تشهد انخفاضاً في أسعار العقارات بل شهدت ثبات وارتفاع في الأسعار بشكل بطيء نتيجة الطلب من الشركات المالية والاستثمارية".

وتابع فضلية إنه "بالمقابل هناك مناطق في دمشق ومدن أخرى انخفضت أسعار عقاراتها عام 2010 مقارنة بعام 2009 بنسبة تصل إلى 30%"، مشيراً إلى أن "هناك مؤسسات وشركات بحاجة لمواقع معينة بالضبط فالسوق يختلف ضمن المدينة الواحدة".

وأردف "قد تنخفض الأسعار في بعض الضواحي التي من المخطط أن تقام فيها مشروعات أو أن يتم تنظيمها، فالمؤشرات والمتغيرات الاقتصادية ليست ثابتة ودائمة التغير".

بينما جاء تفسير الدكتور ابراهيم مختلفاً، حين قال إن "ارتفاع الأسعار في محيط المدن أمر وارد بسبب انتشار وسائل النقل فلم يعد السكن خارج المدينة أمراً صعباً بعد توافر المواصلات العامة والخاصة وحل ما يسمى بـ(عقدة السيارة)".

وأورد التقرير الرسمي أن الزيادات الطارئة على الأسعار كانت متوقعة وضمن الحدود وخصوصاً في محيط المدن بينما ارتفعت بمعدلات جيدة في مناطق تقع بمركز العاصمة دمشق مثل المالكي والمزة وكفر سوسة والمهاجرين، معيداً ذلك إلى تدني المعروض من المساكن في هذه المناطق تحديداً وبالمقابل زيادة وتيرة الطلب عليها وخاصة من قبل الأثرياء والأجانب.

وتزداد معاناة الباحثين عن تأمين سكن من ذوي الدخل المحدود الذين يشكلون الغالبية في سورية, رغم العروض التي  تقدمها المصارف الخاصة في سورية, إذ أن معظمها لا يناسب الأوضاع الاقتصادية لأغلبية المواطنين.

ولا يزال السوريون يأملون بانخفاض أسعار العقارات على أمل أن يصبح الحصول على مسكن أمرا قابلا للتحقيق بعد أن أصبح خلال الفترة الماضية حتى استئجار منزل خارجا عن قدرة كثير من السوريين.